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建設井戸端会議

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2627.理事会の件 返信  引用 
名前:桃太郎    日付:2017/10/22(日) 7:37
● 理事会の「代理出席」について述べておきます。  
  管理組合の役員になって疑問に思ったことは、「理事会」には理事及び代理人が出席して討議、結果について「議事録」が作成され、適正に行われたことを証するために出席者が署名しますが、代理人でなく欠席理事が署名していることでした。
  また、第一回理事会の前にもごたつき、後になて分かったことですが、某役員が体調不良により、管理会社に相談し代理人が務めることの了解を得たとのことで決着がつきました。
  理事会は、組合側に主体性がなく、管理会社に主導権を握られ思惑通りに進められており、これでは駄目だと思いました。
  そして、理事会には決められた責任ある役員が出席すべきであるとの結論に達しました。

  今回、いろいろあって、規約等を勉強したり、ネットで専門家の意見を調べたりした結果、理事は「総会」で選任されいることから、管理組合運営の業務を執行する機関である理事会への同居親族の代理出席は認れない、ということが分かりました。
  そして、「代理出席」については、総会の特別決議があれば認められるということになっていました。

  昨日、ケジメを付けるべきだと思い、理事会に出席しました。
  そして、「代理人はダメである」と、議事録署の件から入り、「総会決議により、役員は決定・・・」と説明しましたが、「理事会で決めたことだから」「ちょっとぐらい遊び?があっても」「規約では、理事については書いているが、代理人について書かれていないので、どちらでもいいのではないか」と、耳を傾けてもらえませんでした。
  そこで、管理会社担当者М氏に意見を求めると、「理事会が決めたことだから管理会社は関係ない。管理組合で話あって下さい」と、都合の悪いことには逃げを打ちました。
  問題は、「代理出席の是非」についてであり、管理会社は知識、経験が豊富であり、業界の常識として「良いか、悪いか」の判断を求めたものです。
  私は、「規約から勉強しろ。怠慢である」、そして、是非について管理会社の意見を聞きたいので、この件について必ず上司に報告しておくように」と話した。」
  なにも、担当者に個人的意見を求めたものではなく、世の中には法律など決まりがあるので、その点を知りたかったのです。

  (株)日本エスコン・エヌエス管理(株)(注 現「JNコミュニティ」)作成の原始規約、その後管理組合が承認した「ネバーランド明石管理規約」を調べ直しました。
  第54条(理事会の会議および議事)には、1「理事の半数以上の出席‥、議事は出席理事の過半数で決する」
  2(ただし書きで)「議事録については、『総会に出席した理事または組合員』とあるのは『理事会に出席し理事』(注『組合員』が抜けている)と読み替えるものとする。 この内容からして「理事会には理事のみが出席する」ということである。

  「一事が万事」、すべてこの調子です。

2624.マンション管理問題 返信  引用 
名前:桃太郎    日付:2017/10/20(金) 8:46
〇 総務省近畿管区行政評価局局長 角田 裕一様 宛「陳情書」 9月5日付

●(序文) 本年、輪番制により、マンション管理組合の役員の任が回ってきましたが、管理組合の役割・責務について、履行できない状態にあることが分かりました。
  マンション管理については多くの問題点がありますが、マンション管理や組合運営に消極的な居住者が多いのは理解できても、だからと言ってコミュニティ自治やマンション自治を第三者に丸投げしても
  良いということにはなりません。
  
   マンション管理は、基礎自治体の民主的な行政運営及びその手法の一番基本となるコミュニティ自治の問題でもあると認識しています。
   居住者側にも多くの問題があるとしても、「管理会社」が理事会支援業務と称して理事者側へ議題の整理や同意を得ないまま、管理会社に都合の良い議題のみを議論する総会・理事会を開き、また事務管理業務と称して名簿の独占管理を行い、会社による個人情報の不正利用の疑義を抱かせるような名簿保管の在り方等は是正されなければなりません。

   マンション管理及び入居者情報の在り方について、国土交通省総合政策局不動産課へ相談文書を送り回答を求めましたが、バカ扱いされたようで、はっきりと回答を拒否されました。
   長い人生の中で私には初めての経験です。
   
   特に、エヌエス管理株式会社による新築マンション入居時のマンション管理に関する強権的ともいえる初期段階の進め方や、規約原本(注 原始規約)への合意・作成手続き及び管理委託契約の進め方、その委託内容についての問題、並びに建築・不動産関係法令からして国民に分かりにくくし、明らかに業界寄りの監督官庁である国土交通省に対して、本件等に関する職務執行の適否についてご調査をお願いし、総務省の指導、監督、注意喚起による是正を求めたいと思います。
     (続く)
  



2625.Re: マンション管理問題
名前:桃太郎    日付:2017/10/20(金) 22:32
● 問題点について
  当規約第73条(規約原本)では、区分所有者全員が記名押印した規約一通を作成し、これを「規約原本」とし、これを「理事長」が保管すると規定していますが、実際には管理会社であるエヌエス管理(株)が、原本作成と同時に取得し、現在も本社に保管しています。
  新入居と同時に「規約」が発効、エヌエス管理(株)が「管理者」として君臨し、その5か月後に開かれる管理組合結成総会で、「理事長」が選任され、「管理委託契約」を結ぶことになりました。
  その契約内容には「事務管理業務」として「図書等の保管」即ち「乙(エヌエス管理(株)は、管理組合の「管理規約原本」を管理組合事務所で保管する」となっていますが、10年以上経過した現在も管理会社本社に置かれているという事態は規約に反し、委託契約に違反しています。
  また、「規約原本」の成立についても、マンション購入契約時、仲介業者「(株)アクラス」が介在し、後述しますが、策略をめぐらしており、「手続き」に大いに疑問があります。

● 経緯
  ※ 国土交通省への相談文書と内容的に重複するので省略。

● 国土交通省宛文書(省略)   

● (国土交通省へ文書送付) その後の状況について
  エヌエス管理(株)が本社保管している「規約原本」の確認及び同原本成立手続きについての疑問
  
 1 8月7日、管理員に「規約原本」の確認したい旨申し出ると、「ネバーランド明石管理規約集」を提示。
   この後、直ぐ担当者に「管理室に規約原本が保管されていないが、どうなっているのか」と電話。
   8月21日、担当者から電話で、「規約原本を持って、上司と一緒にお伺いします」と申し出があり、この時、私が「何故管理室でなく、そちら(管理会社)にあるのか」と尋ねると、「会社宛になっているから」との返答がありました。

 2 このような経緯で、8月27日来所。
   私は、理事長の許可を得ている旨を告げ、両名が持参したマンション売買契約時、仲介業者から受け取った「管理規約集」(90ページ)末尾に添付されていた「管理等に係る承諾書」の綴りを、「組合員全員の承諾書である」と提示された。
   この「管理等に係る承諾書」は、「(株)日本エスコン 御中」と「エヌエス管理(株) 御中」と両社宛になっていました。
   先ず、「入居者 全61名」分があるかどうか、枚数を数えようとすると、会社の指示か?担当者は「止めてくれ」というゼスチャをしたので、「これは管理組合のものである」と説明し、継続した。確かに61枚あった。結局、全員の内容(記名、押印)までは確認できませんでした。
   私の分のみ日付を確認すると、売買契約当日・「平成17年7月22日」でした。
    
  この後、私はマンション購入契約時まで遡って調べ直しました。
  平成17年7月22日、売買仲介業(販売提携)「(株)アクラス」から「重要事項説明書」などと一緒に「ネバーランド明石管理規約集」を受け取っています。「管理等に係る承諾書」を提出したのは、この日付になっています。
  この時、初めて「エヌエス管理株式会社」の名前を知りました。
  結論から言いますと、該「管理等に関する承諾書」副本(写しを添付)をご覧になればお分かりいただけると思いますが、購入者が入居後のことに関し、読んで字の如く、「エヌエス管理株式会社」がマンション管理業務についての承諾を求めたものです。
  内容までは深く確認せず、安易にその場で署名、押印してしまったのでしょう。
  まして、「規約」「規約原本」については、当時は全く知識もなく、その場で業者から特段の説明を受けた記憶もありません。
  購入予定者のほとんど全員は、受け取った「規約集」(90頁)の内容には目を通さず、一般人であれば先ず用語に拒否反応を示すでしょうし、短時間で規約内容を理解することは絶対無理です。
  「規約原本」が何かも分からず、その承諾云々については無茶な話です。

  問題となる「管理等に係る承諾書」(副本)を精査しました。
  <先程の両社宛>  『管理等に係る承諾書』(表題)
  そのすぐ下に「私は、ネバーランド明石(以下本物件という。)の管理に関し、下記事項を承諾(遵守)致します。」
  (注 誰しもこれを見て、「マンションの管理」の承諾と解するでしょうな。 しかし、この後の文言に御注目ください。)

  次に  「記」 として、(誰しも、えッと驚く)
   「1 株式会社 日本エスコンが提示した、別添のネバーランド明石管理規約および使用細則(以下「管理規約」という。)を承諾し遵守ること。(注 この後?!)
     また、管理規約原本への記名押印を「管理等に係る承諾書」への記名押印をもって代えることができること。」
  「管理の承諾書」の後に「等」を付け加えることにより、「規約原本の承諾」も強要していることに気づきました。

  このようなことから、最初の「同意」条項は無理筋と言えます。
  (注)普通は、一枚の「規約の承認書」、あるいは「規約原本を承認しました」、そして「記名・押印」で済むことです。
  日本で、「業界」特有のものか、こんな騙しとも言えるテクニックが罷り通っていいのでしょうか。
  これに気付いたのは入居者の中で、多分私だけでしょう。

  なお、この後に続く「2〜⒒」項は、「管理に関する重要事項の説明会の開催」「理事長が選任されるまでエヌエス管理株式会社が管理者となることを承諾する」「管理委託契約を締結するまでの間、組合業務を代行することを承諾する」「駐車場、自転車置き場などについては、売主の定める方法により、使用者を選定すること」など、「マンション管理に関する承諾」を求めるものでした。
    (つづく)             


2626.Re: マンション管理問題
名前:桃太郎    日付:2017/10/21(土) 7:32
〇 当マンション売買仲介・販売提携「株式会社アクラス」について

  この(株)アクラスに関して記憶に残っていることは、売買契約書を交わし、この後、日にちは忘れましたが、購入代金の残金二千五百六十万円を一括銀行振込送金しました。
  しかし、いつまで待っても領収書を送って来ませんでした。
  そして、メモによると平成18年11月25日(土)のマンションの「鍵」引渡しの日に、(株)アクラスの社員が「振込控」を持ち帰りました。
  
  翌26日、アクラスk氏との話の中で、「業界では、銀行振込控が領収証になる。重要事項説明説明書にちゃんと書いてます」、これに対して、私は「それは業者間の話である」と反論しました。
  このことで、「重要事項説明書」を見ると、7ページ「8(項)売買代金等の支払い方法」の中に残代金の項があり、「銀行振込の場合、売主が入金を確認した後に鍵のお引渡し」とのみ記載されていました。
  書面の中を探し回り、ずっと後の12ページ、いろいろ羅列した中、よく見なければ判らないところに、「銀行振込みにより支払う代金については、買主に領収証を発行しないこととします。」とありました。
  この後、アクラスの者に「重要事項の説明をちゃんとするなら1時間以上は掛かるのではないか。おかしい。」と話しました。 もし、その時「領収証」を発行しないという話が出れば、「非常識」であり、私の性格からして論議していたはずです。
   (注 すったもんだし、結局6000円の収入印紙を貼った領収証を手に入れました。)
  
  このように不動産業者は、ほとんど説明を省略し、「重要事項説明書」を渡してお茶を濁すのが実情でしょう。

● このアクラスについては、売買契約時、マンション東南側、すぐ目の前に永年にわたり住民に「砂利船」のクレーン作業の騒音等で苦痛を与えている明石港の「砂利揚場」があります。
  私は、この地に約40年住んでおり、同社幹部から「砂利揚場は公園になります」とせつめいがあり、思わず笑ってしまいました。
  「あれから十年余!」、やっと具体的に「明石港再開発」で「砂利揚場」が無くなるという動きが始まりました。
  この程度の「嘘」は許されるのでしょうかネ。
    (つづく)

2623.マンション管理問題 返信  引用 
名前:桃太郎    日付:2017/10/18(水) 21:42
〇 上司「国土交通省総合政策局不動産課不動産業課長」宛への文書 7月31日付

  (注 話は前後しますが)この7月28日、桃太郎が5月6日付で貴課指導室宛にお送りした「規約・名簿」問題について(相談)」文書を郵便で返送され、確かに受け取りました。
  はじめに、「相談文書」の返却願ったのは、以下の理由で決断したもので、貴課としては「相談事を取り下げた」と曲解しないよう願いたい。 念のため。

  5月9日、貴課不動産業指導室N担当者に電話すると、文書が届いたので今内容を読んでいる。近畿地方整備局で対応する可能性が大であるとの返答であった。
  その後、2か月以上経っても回答はなく、再度電話すると、翌朝(7月25日)近畿地方整備局建設第2課O氏から電話があった。 O氏は、小さな声でボソボソと話し、桃太郎は突発性難聴で聞き取りにくく、かろうじて「管理規約の問題だから・・・」と意味不明であった。 そこで、上司に電話を替わるよう求めたが拒否されました。「それなら、今言った内容を文書で回答するよう。 文書には文書で回答すべきである」と求めたが、拒絶されました。
  そこで、すぐ貴課のN氏に事の詳細をお聞きしたいと思い電話すると、回答が遅れたことについて、相談件数が多いからと弁解。 O氏とのやり取りを説明すると「回答しないこともある」と。 「それなら、回答できない理由を文書でほしい」と要求。 N氏は法律云々(意味不明)と話し、はっきりと「できない」と拒否した。

● このあと、あまりにも貴課の対応に呆れ、苦労して作成した文書を国交省に置いてもらっても紙屑扱いであり、それなら今後個人情報保護委員会等関係機関に対する説明資料として役立つので返却を求めたものです。
  重ねて言うが、貴課に対する相談を取り下げたわけではありません。 貴課にとって、この文書はなかったことにしたいかも知れませんが、残念ながらそういうことには絶対になりません。
  この問題について、振り出しに戻っただけで、「おかしいことはおかしい」と、どこまでも追及すべきであり、決して断念したわけではありません。

● 貴課の対応に呆れ、苦労して作った文書を国交省に置いてもらっても紙屑扱いにされるので、それなら今後「個人情報保護委員会」等関係機関に対する説明資料として役立つので返却を求めました。 重ねて言うが、決して貴課に対する「相談」を取り下げたわけではありません。 貴課にしては、この文書が無かったとしたいかもしれませんが、残念ながらそういうことには絶対になりません。
  (注)このほか、第1回質問書で述べた、これまでの経緯を説明。

● 一マンションの規約・名簿問題などは、貴課にとって取るに足らぬつまらない問題とお考えでしょうね。
  最後に貴課のご見解を確認させてもらいます。 貴課に相談文書を送りましたが、文書回答はなく、それでこちらからの問い合わせにより、やっと「電話」でもって「回答できない」「回答しない」とのことで、桃太郎が「それなら回答しない理由を文書でほしい」と要求したが、担当者は「(それも)できない」と拒否したが、その事実に間違いないですね。 それが、貴課が通常行っているやり方ですね。

 1 エヌエス管理(株)を招致して、担当者から事情聴取しましたか。 勿論、何の指導も行っていませんね。
 2 それでは重要な問題なので特にお伺いします。 エヌエス管理(株)が当マンション入居者に押し付けた(この文言に、貴課は抵抗感あるかも知れませんが)「管理規約」は、先に長々と説明したが、内容的に通常どこの管理会社でも管理組合に提示し、運用しているものと、そう違いはないですね。
 3 これに関し、エヌエス管理(株)は、新築マンション入居時に、入居者に配付、提出させている所謂「入居届の内容」については、他の管理会社も同じような様式(注 標準管理規約と違うという意)を用いているのでしょうか。 貴課はね内容的に何ら問題はないとお考えです。
  以上のことについて、大変お忙しいことと存じますが、電話ではなく、8月15日までに文書回答を伏してお願いします。 なお、ご回答なき場合は、とうほうの言い分を貴課がお認めになったと判断しますので、ご了解ください。 以上

 なお、この文書などを含め、エヌエス管理(株)に対する質問、回答文書を添付資料とともに、この後、2官庁に行政相談、通報ということで送りました。 まともなお役所で、勿論回答してもらいました。 これについても書き込みます。
 

2622.マンション管理問題 返信  引用 
名前:桃太郎    日付:2017/10/18(水) 13:5
  「国土交通省総合政策局不動産課不動産業指導室」宛文書 5月6日付
○ ネバーランド明石管理組合の「規約・名簿」問題について(相談) 5月6日付
  長文となるので、「発端」「経緯」、対象企業の概要等は省略。 当規約の条文抜粋等関係資料を添付。
  相談文書と内容が少し相違しますが、その要点のみを述べることにします。

● 当規約は、マンション購入契約時に仲介業者から「重要事項の説明書」と共に手渡された「ネバーランド明石管理規約集」(90頁からなる簿冊)に収められている。
  「規約」では、「理事長は、組合員名簿を作成、保管する」となっており、最初に理事長の承諾を得て管理室に保管されている「名簿の確認」をすることとした。
  入居の際、エヌエス管理(株)に提出した「区分所有者および □入居者 □退去者 カード」(様式1号)のみで、期待した「名簿一覧表」は存在しなかった。
  管理人は、「これが名簿である」と語った。 この様子から歴代理事長の目にもふれられず、10年余眠ったままであると感じた。

● 当規約は、国交省が提示している単棟型「標準管理規約」を参考にして作成されいる。名簿に関し、標準管理規約「届出書の様式」は、区分所有権の取得した時、「対象住戸 〇〇号室・取得した者 氏名」のみである。
  しかし、(株)日本エスコン・エヌエス管理(株)が準備した規約(原始規約)では、第33条(届出義務) 1 組合員の資格を取得した者は直ちに書面で届出、これを受けて「使用細則」 §4 「その他」 第8条(届出事項) 「書面で届出」・「所定の様式」によるとなっている。 そして、やっと「様式1号」の上記のカードに行き着く。、区分所有者以外に「入居者」「緊急時の連絡先」まで「届出義務」として要求している。
  問題は、名簿の必要性、利用目的、保管者、保管場所等の説明もなく、「入居者全員の氏名、生年月日、続柄、勤務先等、勤務先等の電話」など「個人情報」の提供を求めていることである。
  無知である新入居者は、単純に入居条件であると思い、エヌエス管理(株)に「届」を提出している。

● さらに規約では、「住戸(「鍵」)引渡しと同時に「規約発効」「管理組合の成立」となっており、「規約」でもって即、エヌエス管理(株)がマンション管理者となり、届出「カード」を取得、名簿を作成し、自社業務に利用している。
  約5か月後、第1回臨時(管理組合設立)総会が開催され、理事長が決まり、やっと管理会社との間で「管理委託契約」が締結された。
  同委託契約には、「理事会支援業務」として「@ 組合員等の名簿の整備」の項目があり、「甲よりの届に基づき、組合員の氏名、連絡先を記載した名簿を整備する」「B 図書等の保管」では「乙(管理会社)は甲の規約原本・・等を甲(管理組合)の事務所で保管するとなっている」。
  しかし、管理室にはカードは綴じられたままで整備されている筈の(一覧表)名簿はない。 要するに名簿は、管理会社のみが取得し、管理組合にはないという状況である。 管理員室の「鍵」は、日勤の管理員と警備会社のみがしょじしている。
   (注 後日分かったことであるが、肝心の「規約原本」は、管理会社本社に保管されたままである。 それよりも、□ ⑵615で述べたように、「規約原本の成立」には大いに疑問がある。)

● このようなことから、エヌエス管理(株)は、「国土交通省所管分野における個人情報保護に関するガイドライン」の「適正な取得」に抵触するのではないか。
  調査実施のお願いと、「処理結果についての『回答』だけは、ぜひお願いします」と強調した。
  
● 最後に、「なお、貴課として、万一この件を看過するなら、他業者も便乗して、必ず真似るだろう。また、この規約は当マンション61戸だけで適用されるだけでなく、非常に巧妙にできたもので、過去に日本エスコン株式会社とエヌエス管理株式会社のコンビで、近くにも2棟ほどネバーランドマンションを建設、入居しており「XX管理規約集」、「XX管理組合」等修正すれば、そのまま通用し、同様なことが行われると思います。 以上 」

2618.マンション管理問題 返信  引用 
名前:桃太郎    日付:2017/10/14(土) 17:35
〇 今回はマンション管理問題とは、少し外れますが、桃太郎が風害裁判をやった時のやり取りで、建築設計士の件について話しておきます。

  旧宅の西隣15階建マンションを設計したのはN建築事務所で、設計した代取が被告側証人として出廷しました。
 
  そして、当方弁護士の尋問
   問 あなたが○○マンションの設計をしたのですか。 
   答 はい、そうです。
   問 あなたは設計士の免許を持っていますか。
   答 一級建築士の免許は持っていません。
   問 それでは、二級建築士の免許をお持ちですか。
   答 持っていません。
  と、やっと無免許であることを認めたのです。

   無免許でも、見様見真似でマンションぐらいの設計はできるのですね。
   そのあと、同人は同マンションの西側に日本エスコン(株)が建築中の当「ネバーランド明石ハーバービュー」の設計は同社の二級建築士Оが担当していると聞かされた。
 
   さらに引き続き、日本エスコン(株)が明石フェリー乗り場跡地に「ザ・ネバーランド明石ハーバーゲート」の建設を計画、その設計もО二級建築士が担当。
   この「近隣説明会」の時、質問に入り、桃太郎が一番に「はぁーい」と手を挙げ、「設計士はО氏であると紹介されたが、二級建築士がこのマンションの設計ができるのか」と質問しました。
   О氏の横に座っていた、建築事務所・共同代表k氏は、なんと! かの「安藤忠雄」の名前を出し、実際の設計は若い衆が行っているようなことを言い、その大物の比喩に、出席者は笑ってしまった。

  この後、国土交通省関係ほかに、今回の「規約・名簿」等についての相談等文書を送っており、その回答状況などについて、次回から書き込みます。



2620.Re: マンション管理問題
名前:都民さんお怒りさん    日付:2017/10/17(火) 10:23
 いやはや呆れてものも言えませんな。
海上自衛隊のミサイルが、不具合だらけで使い物にならない、という
本日のニュースなみですな。
この日本国は、どんどん堕落するばかり、神戸製鋼にしてしかり、です。
自民党政治に任せておくととんでもない社会破壊ばかりが起きていますな。
いい加減にせい、土建政治。選挙のために意味のない公共工事ばかりで
大迷惑だ。安倍の奥さんのほうの問題はどうなった。
みんな怒かろう。そして、正しい一票をお願いします。
日本は落ちるとこまで落ちている。


2621.Re: マンション管理問題
名前:国民    日付:2017/10/18(水) 10:41
 この会社の経営理念がありますが、ネットにも出ていますが、
ずいぶんと、やることと違いますね。呆れました。○○みたいな商売の仕方ですね。

2619.マンション管理問題 返信  引用 
名前:桃太郎    日付:2017/10/15(日) 8:55
 〇 前回、「近隣説明会」状況の追記
   この説明会には、桃太郎に対し、今回の発端となった「個人情報だから・・」と発言したエヌエス管理(株)社員も出席していた。
   桃太郎は、前列に陣取りし分からなかったが、主催者(株)日本エスコンから町内会に配付された出席者名簿(42名)の中に、同人の署名があった。

2617.マンション管理問題 返信  引用 
名前:桃太郎    日付:2017/10/13(金) 14:7
ついでに、(株)日本エスコンが建設した当マンションの売買仲介業者(販売提携)「(株)アクラス」の件に触れておきます。

(株)アクラスに関して印象に残っていることは、売買契約書を交わして証拠金、手付金を払い、残金二千五百万円余を一括銀行振込をしました。
 平成18年11月25日、マンションの「鍵」引渡しの日に、同社員が銀行振込控を持ち帰りました。
 翌日、同社員との話の中で、「業界では、銀行振込控が領収証になる。重要事項説明書にちゃんと書いています」。これに対し、桃太郎は「それは業者間の話である」と反論しました。

 そのあと、「ネバーランド明石重要事項説明書」を見ると、「7ページ」・「⒏ 売買代金等の支払方法」の項があり、(4)残代金 支払時期:本物件引渡し時、そして、「銀行振込の場合、売主が入金確認後に鍵のお引渡し」とのみ書かれていた。
 なんかゴジャゴジャ書かれている中、「12ページ」の(14)に、やっと「売主は・・・買主に領収証を発行しないこととします。」とありました。
 そして、アクラスの者に「重要事項の説明をちゃんとするなら1時間や2時間は掛かるのでないか。 おかしい。」と話しました。 万一領収証を発行しないという説明あったとしたら、「大金」であり、桃太郎は黙っていなかったでしょう。
 結局、交渉の末、領収証をださせましたが、収入印紙代「6000円」をケチったいうことですな。 私たちの常識とはちがうなぁと感じました。
 このように、業者はほとんど説明を省略し、「重要事項」説明書」だけを渡してお茶を濁すのが実情でしょう。

 この他、現マンションの東側、目の前に「明石港砂利揚場」があって住民は大迷惑を被ってきたのですが、アクラスの幹部から「ここは公園になります」との説明があり、思わず笑ってしまいました。
 「あれから10年余!」、やっと、「明石港再開発」で「砂利揚場」が無くなることに決まりました。
 この程度の「嘘」は、許されるんですかね。?!






  

2615.マンション管理問題 返信  引用 
名前:桃太郎    日付:2017/10/12(木) 12:15
 『規約原本』について

● 「名簿問題」(個人情報)に疑問を持ち、当「管理規約」の規定から「規約原本」の存在を知り、マンション売買契約時まで遡り調べました。 そして、「規約原本の成立手続」について、強い疑念を抱きました。

  規約第73条 1 分所有者全員が記名押印した規約1通を作成し、これを規約原本とする。
         2 規約原本は理事長が保管し、・・・
 となっている。 (a@2612 (株)JNコミュニティ宛質問状の中で「規約原本」のくだりのみ触れる)
 (注)本年5月15日付で、「国土交通省総合政策局不動産課不動産業指導室」宛に『「規約・名簿」問題について』相談文書を送ったが、この問題はその後分かったものです。

● (株)JNコミュニティとの話し合い状況
  8月7日、管理室に「規約原本」がないことを確認し、その後、本社に電話したりし、やっと8月21日、担当者から電話あり、「規約原本を持って上司とお伺いした。 この時、桃太郎は「何故管理員室でなく、そちら(管理会社)にあるのか」と質問、これに対し「会社宛になっているから」との返答があった。

  ※ 「会社宛になっている」という言葉は重要な意味を持っており、(bQ609 「届出文書(名簿)が管理組合宛になっているから、管理組合の文書である。」) このことからすれば、「規約原本」に関しては管理会社宛になっているから、管理会社の文書ということになりますということか?! この件について後で詳しく取り上げますが、規約集の最後に添付されている「承諾書」なる文書については、1枚の用紙に「エヌエス管理(株)にマンション管理を委託する」及び「規約原本を承認する記名、押印」を兼ねていることからの矛盾、規約原本の成立手続きに瑕疵がなかったのか強い疑念を抱いたたのです。 この判断については、役所に正否の判断を求めるか、専門家の意見を聞くかするつもりです。
     
  ※ 「規約原本」の承認は売買契約時・平成17年7月27日ころ、規約の発効は入居の日・平成18年11月25日、そして、規約により即、エヌエス管理(株)が管理者となり規約原本を管理、約5か月後「組合設立臨時総会で同社と管理委託契約書を締結した。
    この委託契約書の中に、「基幹事務以外の事務管理業務」という項目があり、(3)その他 Bに「図書等保管」があり、「乙(管理会社)は、甲(管理組合)の管理規約原本・・を甲の事務所(管理室)で保管する。」となっている。
    このことから、エヌエス管理(株)は、平成18年年以降本社に当方の「規約原本」を保管し続けている。 明らかに、管理委託契約違反である。(続く)
 



2616.Re: マンション管理問題
名前:桃太郎    日付:2017/10/12(木) 17:44
● 管理会社との話し合いの続き
  
  8月24日、エヌエス管理(株)担当者ら2名がマンションへ来訪。
  両名が持参した「規約」及び「規約の承認書」なるものを見せられ、桃太郎は、理事長の許可を得ている旨を告げ、点検することにした。

 「規約」とマンション購入契約時、仲介業者から受け取ったバーランド明石管理組合規約集」末尾に添付されていた、表題『管理等に係る承諾書』(1枚もの)であり、宛名は「株式会社日本エスコン 御中」・「エヌエス管理株式会社 御中」と両会社宛になっていた。
  これが規約原本の承認書であるとのことであった。
  桃太郎が「入居者 全61名」分の署名、押印があるかどうかの確認するため,先ず枚数を数え始めると、会社の指示があったのか、担当者は「止めてくれ」というゼスチャをしたので、「これは管理組合のものである」(「規約原本」と一体になったもの)と説明し、継続した。
  確かに、61枚あった。 結局、全員の内容(記名、押印)と「規約原本」の内容は確認できなかった。 灰色の感じて゜釈然としなかった。 因みに、桃太郎の分のみ確認すると、売買契約の当日・平成17年7月22日であった。
  「管理委託契約書」では「規約原本は、甲の事務所で保管する」となっており、当然そのように要求するので、次の機会に詳しく調べることとする。

● 「規約原本」は適正手続を踏んで成立したのだろうか?
  
  平成17年7月22日、桃太郎は、当時日本エスコン(株)が建設中のマンションの売買契約時、仲介業者(販売提携「(株)アクラス」から「ネバーランド明石管理規約集(90頁)、「重要事項説明書」などを受けとりました。
  私には記憶にありませんが、「規約集」末尾添付されていた『管理等に係る承諾書』を提出したのは、この日付になっていました。
  この時、初めて「エヌエス管理株式会社」の名前を知ったのです。

  結論から言うと、該「管理等に関する承諾書」(副本が手元にあります。)は、読んで字の如く、将来マンションへ入居した時、「エヌエス管理(株)が管理業務を行うことの承諾を求めるものものです」、しかし、余程注意して見なければ分からないことで、汚いとしか言いようのない一項目が付け加えられていました。
  そして、一つの「承諾書」が2つの役割を果たしていることに気付く者はほとんど皆無でしょう。 桃太郎も「ウウン??」と寒心してしまいました。 
  マンション管理云々について、90頁からなる管理規約集に収められている「管理規約」(原始規約案)をその場で理解できますか、「天才」であっても無理でしょう。 まして、一般時名であれば「用語」に拒否反応を示すでしょう。 時間をかけても理解不能でしょう。 素人と侮ってバカにするのもいい加減にしろと怒鳴りたい。 
  
● 「管理等に係る承諾書」を精査しました。
   その冒頭
   【  「 株式会社日本エスコン」及び「エヌエス管理株式会社 」宛】
     『管理等に係る承諾書』
   「私は、ネバーランド明石(以下本物件という。)の管理に関し、下記事項を承諾(遵守)致します。 」

   (しかし、詳細に見ますと、この下)
            記
  ⒈ 日本エスコン株式会社が提示した規約及び使用細則を承諾し遵守すること。 (この後の文言にビックリしました。)
    < また、管理規約原本への記名押印を(注 なんと!!)「管理等に係る承諾書」への記名押印をもって“代える”ことができること。 >
   とあり、「管理【等】の承諾書」の【等】の一文字を付け加えることにより「規約原本の承諾」書に化けてしまったのです。

    このようなことから「規約原本の承諾」は、無理筋と言えます。
    
    (注)普通は、一枚の「規約の承認書」あるいは、「規約原本を承認しました」「記名、押印」となっています。
    バレないと思ってしたことでしょうが、何故こんなことをしたのか、理解に苦しみます。

    業界特有のものか、日本で、こんな騙しともいえるテクニックがまかり通っていいのでしょうか。

● この後に続く「⒉〜⒒」項までは、「〇マンション適正化法に基づく『管理に関する重要事項の説明会』の開催」、「駐車場、自転車などについては・・」など、「マンション管理に関する承諾」を求めたものです。
● 桃太郎の言い分が間違っていますか。 皆様はどのように思われますか。

  この後、ついでに「株式会社アクラス」のことも書き込みます。

2614.マンション管理問題 返信  引用 
名前:桃太郎    日付:2017/10/10(火) 8:51
□2613の続き
 「9月4日付(株)JNコミュニティの回答」に対する反論を含め、9月9日付で3回目の質問状を送りました。


● 区分所有者以外に「入居者・緊急時の連絡先」名簿の必要性については、桃太郎個人としては是認の立場です。(注 役員になって、「入居者名簿の必要性」について、マンション掲示板で訴えた)
  しかし、問題は、貴社のご回答の中に「入居者を含んでは、日常管理、災害時等の緊急連絡,‥等、日常管理上必要とされる項目を“追加”させていただいております。」とあります。
  このことについて、「これを管理組合名で取得していること、更に『区分所有者』以外の『入居者名簿・緊急時の連絡先』の作成についは、予め組合員・入居者に対し、『作成及び利用目的、管理及び保管方法並びに保管場所、閲覧方法、外部提供の範囲』等の説明もなかったということです。これは事前に説明を行い、組合員の了解を得ておくべきものではないのですか。
  組合員はただ入居手続きの一つと思い、(管理会社に)カードを提出したのです。

● <個人情報保護法抵触について>
  注 組合員名簿を組合員に配布するとについて、「同意」を得ずに行った場合は組合役員は処罰されるとの件でのご回答に対する「質問」
 
   <個人情報保護法抵触について
     弊社kが記載した内容については、あくまでケースによるというものであり、絶対という意味ではございません。 管理会社社員という立場上、漏洩した場合のリスクとして述べたものです。>(そのまま)

  それでは質問します。
 〇 「ケースによる・・・」とありますが、具体的にどのようなケースがあるのでしょうか。

 〇 漏洩した場合のリスクとして述べたとのことですが、はっきりと「規定違反による罰則を背負う」との文言があり、罪刑法定主義の原則からすれば、どのような行為が犯罪となり、いかなる刑罰が科されるかは事前に立法によって規定されておりますので、単に漏洩した場合のリスクとして処罰されるのでは、管理組合役員は堪りません。
   貴社の見解は、誰が見ても誤っており、貴方様も言い繕うのではなく、「個人情報保護法には違反しない」と素直にお認めになったら如何ですか。

   私は、「過ちて改めざる是を過ちと謂う」(論語)の言葉が好きです。
   もし、反論があれば遠慮なく述べてください。
     10月10日現在(株)JNコミュニティから返答なし。

2612.マンション管理問題 返信  引用 
名前:桃太郎    日付:2017/10/9(月) 14:32
□2609の続き
 本年8月15日付で再質問状を(株)JNコミュニティに送りました。(注 エヌエス管理(
株)は、7月1日をもってグループ会社である(株)ジャーネットシステムと合併し名称変更)

 ● 序文で、「名簿問題から規約、そして『規約原本』に行き着いたこと」「当規約では、区分所有者全員が記名押印した規約1通を作成し、理事長が保管する」となっている。 委託契約により規約原本は管理室に保管されるようになっている。
  そこで、管理員に「規約原本を保管していますか」と尋ねたところ、出してきたのは「ネバーランド明石管理規約集」であったので思わず笑ってしまった。 
  そのあと、本社担当者に電話すると、時間がかかったが「本社にある」との返答であった。
 (これは特に重大な問題である。この後、担当者らがマンションまで持参した。 このことについては後日ふれます。)
  「規約原本は甲の事務所(管理室)に保管するとなっている。」また、保管文書の「目録」もなく、細かいことであるが管理の杜撰さを指摘。
  
  質問 ●前回の貴社からの回答は、名簿の届出は「管理組合宛になっているから弊社の文書ではない」「規約第33条(届け出義務)で定める管理組合の届出文書になっている」とのご主張であるが、これは貴社らが準備した原始規約(案)に基づき、組合員は入居条件であると思いて提出したものです。
     「標準管理規約」通り、区分所有者名簿のみであれば問題にしなかったでしょう。 組合側としては、これ以外に「入居者名簿」(生年月日、続柄、勤務先等、勤務先等の電話)及び「緊急時の連絡先」(氏名、電話、勤務先等、本人との関係)まで要求されたことに、後になって気づき疑問を抱いたのです。
     す。
      当方としては、貴社は管理組合の名を勝手に用い、それ以上の情報を求めたのでしょうか。 その正当性について、ご回答願います。

     ● また、貴社の「個人情報保護方針」によると、個人情報の利用目的に、⑹ 当社の生活関連商品及びサービスのご紹介のため、⑺ 当社からの各種サービスのご案内、⑻ 各種アンケート調査実施のため(以下省略)とありますが、入居者は、これらについても、自分の知らないところで個人情報が利用されることに同意した者でありません。居住者の総意が確認された場合は、是正をお願いします。

     ● 前回「回答」(注 5月26日付・「改正個人情報保護法」全面施行以前である。)の
       【最後に】では、「名簿作成及び配布については、配布をご希望されない方もいます。こういった方の「同意」を得ないで、配布することは、「個人情報保護法」で定める「本人の同意を得る」ということとなり、規定違反による罰則は管理者(理事長)ほか役員様が背負うことになりかねません。また、何らかの不利益や損害か発生した場合には、損害賠償責任を負わざるを得ない現実もございます。」と。
       これに対する質問。 「ネットで調べると、設例では、100人の区分所有者全員に組合員名簿を配布したことについて、第三者に提供するのではないので、個人情報保護法には触れない」との記事が出ていた。
       処罰されるとの説明であるが、旧法の適用条文、罰則規定及び有識者の解釈、並びに裁判例を挙げて説明下さい。
       常識論としても、管理組合理事長、役員が組合員の名前さえ掌握していないということは、考えられません。 職務怠慢、不適格でしょう。


      



2613.Re: マンション管理問題
名前:桃太郎    日付:2017/10/9(月) 16:50
 9月4日付、(株)JNコミュニティからの回答。 なお、7月1日付で人事異動あり、前任個人情報保護管理者が交代し、新企画部長からの回答です。

● 区分所有者および □入居者 □退去者カードについて
  管理規約を作成する場合、標準管理規約を参考にしています。
  本カードにご記入いただく項目についても、参考にしつつ、区分所有者にあっては、総会・理事会の通知、総会における議決権行使者の特定、原告・被告になった場合の通知、
 さらに入居者を含んでは、日常管理、災害時等の緊急連絡、災害時に支援が必要な方を把握すること等、日常管理上必要とされる項目を追加させていただいております。
  
  ※ 何か教科書通りの内容で、桃太郎ら組合員にとっては、余計な事柄を付け加えられて有難迷惑である。 誰も、他人の生年月日等記載されたカード内容まで見たいと思っていませんし、事実、管理室に永眠したままである。
    何か親切ごかしに宣っているが、管理会社の魂胆が丸見えだよな。

● 個人情報保護法抵触について、あくまでケースによるといものであり、絶対という意味ではございません。 管理会社社員という立場上、漏洩した場合のリスクとして述べたものです。

  ※ 配付したら罰則規定が適用され、処罰されると具体的に述べており、その回答については、業界特有のはぐらかしですな。
    後段の記述については、組合員にそんな悪人はいませんし、そのまま貴社にお返しします。

 この後、桃太郎は3度目の質問状を出しております。

2610.マンション管理問題 返信  引用 
名前:桃太郎    日付:2017/10/8(日) 15:34
ここで(株)日本エスコンとエヌエス管理(株)について触れておく。
(株)日本エスコンは、分譲マンション業者として平成9年から第1号「ネバーランド」シリーズを展開。
エヌエス管理(株)は、平成11年に子会社として建物管理業を目的として設立。
平成21年、エヌエス管理(株)を連結子会社より分離。 この間、両者はデベロッパーと管理会社としての関係が続く。
明石市内でも平成14年ころから「ネバーランド」マンションを建設。 
● 桃太郎が仲介業者と「ネバーランド明石ハーバービュー」の購入契約をしたのが平成17年7月である。
  後日改めて詳しく述べるが、この時、業者から90頁からなる「ネバーランド明石規約集」が手渡され、この中に原始規約(案)「ネバーランド明石管理規約」が収められている。
  この規約案の中に、前回触れた「入居時の届出事項」として、「様式1号」『区分所有者および □入居者 □退去者 カード』によるとなっている。
  問題は、何も当マンションのために「規約集」をわざわざ作成、準備したのではなく、名称を「〇〇マンション規約集」と変えれば他で使えるということである。
  「管理規約」を調べるうちに「規約原本」の問題点も見つけ出したので触れるつもりである。
 次は、エヌエス管理(株)に対し,再質問、回答状況について述べます。



2611.Re: マンション管理問題
名前:桃太郎    日付:2017/10/9(月) 6:25
● エヌエス管理(株)への再質問の前に一言
  「管理会社管理組合」(?)という言葉が目に留まりました。
  桃太郎は、理事長の許可を得て、管理室に保管されている規約に定められた「区分所有者等カード」(様式1号)の保管状況を確認しました。
  カード(多分61枚)は綴じられていて、期待した名簿一覧表は存在しなかった。 桃太郎は、その内容については目を通していません。 その理由は、(株)日本エスコン・エヌエス管理(株)が作成した「原始規約」は不適正であり、内容にまで踏み込めばこれを是認することになると思ったからです。
  
  一級建築士でマンション管理士H氏は「標準管理規約は法律ではない。一つのモデルである」、そして「気に入らなければ、管理組合総会の決議で規約を改正すればよい」とウェブで述べています。 これは、見方を変えれば法律でないから守らないでも良い。例えば、分譲マンション業者であれば、「自己の都合の良い内容に作り変えても構わない」と擁護しているようにも取れます。
  「標準」という言葉を辞書で引けば、「基準」とか「規範」とあります。 一般人であれば、それに出来るだけ近寄り、守ろうとしますが、ちょっと考え方が違うようです。
  
  このようなことから、「区分所有者名簿」であれば、役員ならその職務のため、また居住者間のコミュ二ティ形成のため利用できますが、この「カード」は10年余管理室に眠ったままです。
  何か、災害等緊急事態が発生すれば、先ず管理室の鍵は理事長も所持してなく、管理員も常駐でなく、よしんば管理室にはいれても、居住者の安否確認等のために名簿を利用しようとしても、1枚、1枚カードに目を通さなければなりません。
  前回の理事会で理事長代理?に「引っ越しがあったが、転出入者を把握していますか」と質問しました。 けったいな顔をし、イエスとの返答はなかった。 管理会社も理事長には報告をしていないということです。
  
  このようなことから、管理会社はマンション新築、新入居者にカードを提出させながら、規約で即「管理者」となり、組合結成までの約5か月間、自社のため情報管理システムに名簿を作成、保管して利用している。 管理委託契約で、「基幹事務事務以外の事務管理業務」という項目があり、「理事会支援業務」の最初に「組合員等の名簿の整備」とあり、「名簿を整備する」となっているが、61枚のカードを「綴じること」なのかとの疑問を抱く。
  昔、町内会長が「デベロッパーの常識は、世間の非常識である」と話したことがあります。 管理会社も同類ですよね。
  
  居住者同士が仲良くなるには、先ずお互いに相手の「名前」を知るということから出発します。
  マンションに住んでいても、町での行きずりの人と同じというのはおかしいですね。
  ここに住んで1年余り過ぎますが、理事会議事録を閲覧したり、郵便受から名前を把握し、自分なり名簿を作成したりしましたが、名前と顔は一致せず、限界を感じました。
  
  つまらぬことを述べましたが、居住者が管理組合に無関心であればあるほど「管理」を管理会社に丸投げし、管理会社は管理組合を管理支配することになります。
  そして、管理会社は営利企業であることから居住者のことより自社の利益を第一に考えて物事を運ぶように思います。
  何事もほどほどに願いたいものです。


  

2609.マンション管理問題 返信  引用 
名前:桃太郎    日付:2017/10/7(土) 18:3
先ず、エヌエス管理(株)に対する質問状(4月24日付)及び同社・個人情報保護管理者からの回答書(5月26日付)
同社からの回答は木で鼻をくくったような回答で、全く誠意は感じられなかった。
例えば「(入居者等)カードに記入したものを名簿と理解してよいのか」・答え「ご理解いただいてとおり・・」とか。
この調子で、組合員名簿と併せて「入居者名簿」も作成済と理解してよいのか?→「そのようにご理解いただいて結構でございます。
●次の質問に対する回答は予想外であった。「区分所有者等カード」(記載内容)<含む・入居者及び緊急時の連絡先>は個人情報であり、他社のものは「作成の説明」「利用目的」「誰が保管するのか」「保管場所」等、名簿の必要性と流出防止策の説明を加え、組合員らの説得努めている。
該名簿作成に「個人情報取扱事業者」である貴社が関与したことに疑問を抱かざるをえない。説明願いたい。
(注 入居者は単純に「入居届」(条件)として提出したものである。)
これに対する回答は「弊社の文書ではなく、管理組合様が『規約』第33条(届け出義務)で定める管理組合の届出文書になります。」(そのまま)
ーー新入居者は「規約」の何たるかも知らないですよ。ちゃんと事前に説明をしたのですかと問いたい。−−−後日触れるが、管理会社宛であれば、管理会社の文書ですな!?
あと2問ありますが、省略する。 この後の文章は注目に価します。
● 「最後に ご提案の名簿作成および配布については、配布をご希望されない方もおられます。
 こういった方の『同意』を得ないまま配布することは個人情報保護法で定める『本人の同意を得る』という項目に違反することとなり、規定違反することとなり、規定違反による罰則は管理者(理事長)様や執行者としての管理組合理事役員様が背負うことにもなりかねません。また、名簿配布による利益がある一方、何等かの不利益や損害が発生した場合には、損害賠償責任を負わざるを得ない現実もございます。」
 これは、管理組合に対する脅しですな。 怖いですね。
 
       


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